1Ingresos del alquiler
Lo que cobras de renta al año por esta vivienda.
2Gastos deducibles
Solo los del periodo en el que la vivienda estuvo alquilada. Pon lo que sepas; lo que no, déjalo en 0.
Con límite conjunto
Intereses de la hipoteca y reparación y conservación juntos no pueden pasar de los ingresos. El exceso no se pierde: se deduce en los 4 años siguientes.
Sin límite (100 % deducibles)
Estos gastos se restan enteros.
3Amortización de la vivienda
Es la deducción más importante y la que más se olvida: un 3 % anual del valor de la construcción. Se calcula sobre el mayor entre el coste de compra y el valor catastral, tomando solo la parte de la construcción (no el suelo).
4Reducción del rendimiento neto
Si alquilas vivienda habitual, sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción. Solo se aplica si el rendimiento neto sale positivo.
5Tu impuesto
El alquiler tributa en la base general, junto con tus demás rentas. Elige cómo estimarlo.
Herramienta orientativa, no es asesoramiento fiscal. El resultado es una estimación y no sustituye tu declaración oficial ni la consulta con un profesional.
La parte autonómica del IRPF varía según la comunidad autónoma; esto usa una escala de referencia, así que es una estimación. En Madrid suele salir algo menos.
La reducción solo se aplica si declaras el alquiler en tu Renta; si Hacienda lo regulariza, se pierde.
El 90 % y el 70 % requieren zona de mercado tensionado declarada por tu comunidad autónoma; la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna a día de hoy.
Tus datos no se guardan: el cálculo se hace por completo en tu navegador.
Cómo se calcula el IRPF del alquiler de una vivienda
Cuando alquilas una vivienda, la renta que cobras es un rendimiento del capital inmobiliario y tributa en el IRPF. La buena noticia es que no pagas por todo lo que ingresas: primero restas los gastos deducibles y la amortización, después aplicas una reducción sobre lo que queda y, por último, ese importe se suma a tus demás rentas y tributa según tu tramo. Esta calculadora del IRPF del alquiler sigue exactamente ese orden, tal y como establecen los artículos 22, 23 y 63 de la Ley del IRPF.
El punto de partida son los ingresos íntegros: la renta mensual multiplicada por los meses que la vivienda estuvo alquilada durante el año. A partir de ahí, se van restando conceptos hasta llegar al rendimiento neto, que es la cifra sobre la que de verdad se calcula el impuesto.
Qué gastos puedes deducir del alquiler
Los gastos se dividen en dos grupos, y es importante no confundirlos porque tributan distinto:
Gastos con límite conjunto
- Intereses de la hipoteca del préstamo con el que compraste la vivienda (solo los intereses, no la parte de capital).
- Gastos de reparación y conservación: pintar, arreglar una avería, sustituir elementos. No entran aquí las mejoras ni las ampliaciones, que se amortizan.
Estos dos conceptos juntos no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble. Si se pasan, el exceso no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes.
Gastos sin límite (deducibles al 100 %)
- IBI y tasas municipales (basuras, alcantarillado).
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Seguros del hogar y de impago de alquiler.
- Suministros (luz, agua, gas), solo si los pagas tú y no el inquilino.
- Gastos de administración y gestión: honorarios de la inmobiliaria o del administrador de fincas.
- Gastos jurídicos ligados al alquiler: abogado, procurador, notaría del contrato.
- La amortización de la vivienda y de los muebles.
La amortización, el gasto que más se olvida
La amortización es un gasto que no sale del bolsillo cada año, pero que Hacienda te deja restar: refleja el desgaste de la vivienda. Se calcula aplicando un 3 % sobre el mayor de estos dos valores, coste de adquisición o valor catastral, pero contando solo la parte de la construcción, nunca el suelo. Para saber qué parte es construcción y qué parte es suelo se usa la proporción que aparece en el recibo del IBI. Los muebles y electrodomésticos se amortizan aparte, a un 10 % anual. Si la vivienda no ha estado alquilada todo el año, la amortización se prorratea por los meses alquilados.
Cómo funciona la reducción del 50-60 %
Una vez calculado el rendimiento neto, y solo si sale positivo, se aplica una reducción cuando se trata del alquiler de vivienda habitual del inquilino. El porcentaje depende de cuándo se firmó el contrato:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: reducción del 60 %.
- Contratos nuevos, desde el 26 de mayo de 2023: reducción general del 50 %, que sube al 60, al 70 o al 90 % en casos concretos (vivienda rehabilitada, zona de mercado tensionado con inquilino joven o con bajada de renta).
Conviene recordar dos cosas: los porcentajes reforzados exigen que la vivienda esté en una zona de mercado tensionado declarada por la comunidad autónoma —la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna hasta hoy— y que la reducción solo se mantiene si has declarado el alquiler en tu Renta. Si Hacienda lo detecta por su cuenta, la pierdes.
Del rendimiento a lo que pagas
El rendimiento neto reducido se suma al resto de tus rentas de la base general y tributa según la escala del IRPF, por tramos. Por eso la calculadora te pide el resto de tu base imponible: dos personas con el mismo alquiler pagan distinto según el resto de sus ingresos. La escala estatal más la autonómica de referencia va del 19 % al 47 %. Como la parte autonómica cambia en cada comunidad, el resultado es una estimación; en Madrid, por su tramo autonómico, suele salir algo por debajo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar un piso?
¿Qué gastos son deducibles en el alquiler?
¿Cómo aplico la reducción del alquiler?
¿Cómo se calcula la amortización de la vivienda?
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